Inleiding
Grondbeleid bevindt zich op het snijvlak tussen omgevingsbeleid en financiën. Grondbeleid is daarbij geen doel op zich maar een essentieel middel om mede uitvoering te geven aan gemeentelijke beleidsdoeleinden op het gebied van wonen, werken, welzijn, infrastructuur, recreatie, cultuur, milieu en landschapsontwikkeling. Het beleid moet passen binnen de financiële mogelijkheden en doelstellingen van de gemeente. Met het grondbeleid wordt bepaald of en hoe instrumenten, zoals bijvoorbeeld onteigening of kostenverhaal, worden ingezet om de gestelde doelen te realiseren.
Naast de ontwikkelingen en de visie op grondbeleid zoomt de paragraaf grondbeleid in op de uitgangspunten en kaders waarbinnen het grondbeleid wordt uitgevoerd.
Het grondbeleid van de gemeente Teylingen laat zich omschrijven als; faciliteren waar kan en optreden waar nodig. De gemeente voert dus een passief grondbeleid maar schroomt niet actief te worden als de situatie daarom vraagt.
Ontwikkelingen
De gemeente heeft een groot aantal ambities vervat in de 'Strategische Visie Teylingen 2040'. De beschreven ambities geven de contouren aan van het omgevingsbeleid dat de komende jaren gevoerd moet worden, en zijn verder uitgewerkt in diverse uitvoeringsprogramma's. De Structuurvisie, Woonvisie en het Raadsprogramma (coalitieakkoord) 2018-2022 geven richting aan onderwerpen als de gewenste woningvoorraad en behoefte, gebiedsontwikkeling, openbare ruimte en duurzaamheid. Grondbeleid is in financieel economische zin dienstbaar aan het realiseren van doelstellingen op deze terreinen en de uitvoering van het grondbeleid, via de inzet van instrumenten van grondbeleid, wordt daar mede door bepaald.
Visie op grondbeleid
De gemeente Teylingen voert in de basis en passief grondbeleid en waar dat voor de hand ligt, treedt zij actief op. Het overgrote deel van de doelstellingen op ruimtelijk gebied bereikt de gemeente door te faciliteren. De grond en het vastgoed zijn namelijk voor het overgrote deel in bezit van andere partijen. Dat houdt in dat de gemeente voorwaarden stelt waaronder ontwikkelingen kunnen plaatsvinden zoals het verhalen van kosten. Daar waar de gemeente de regierol op zich neemt zal zij zelf de grondexploitatie gaan voeren. De redenen om zelf de regie te nemen zijn divers. Het kan bijvoorbeeld zijn dat marktpartijen geen potentieel zien in de ontwikkelingen (met name recreatie), het een wettelijke taak is van de gemeente (infrastructuur), de markt er onderling niet uitkomt en het plan toch van cruciaal belang is voor Teylingen.
Uitgangspunten en kaders
- Besluit Begroting Verantwoording
- Vennootschapsbelasting
- Renteomslag
- Onderbouwing winstneming
- Nota grondbeleid
Besluit begroting en verantwoording (BBV)
Ter verbetering van de transparantie, de vergelijkbaarheid en een vermindering van de administratieve lasten zijn in het BBV met ingang van het begrotingsjaar 2017 een aantal wijzigingen doorgevoerd. De wijzigingen die effect hebben op de voorraad gronden zijn.
- De rentetoerekening wordt gebaseerd op werkelijke rente over het vreemd vermogen.
- Richttermijn voor een grondexploitatie wordt 10 jaar. Voor langer durende grondexploitaties komt een aanvullende beheersmaatregel.
- Afschaffing van de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ De gronden komen te vallen onder de Materiële vaste activa.
Vanwege fiscale- en BBV regelgeving zijn de complexen Bloementuin, Gemeentewerf Warmond en Hooghkamer (de gemeentelijke grondexploitatie), ingebracht in de categorie "Bouwgrond in exploitatie" (Bie) en is het complex Langeveld, omdat dit complex vooralsnog niet zelf wordt ontwikkeld, ingebracht als materieel vast actief (MVA).
Het project Hooghkamer is een gemengde activiteit, naast een Bie activiteit wordt ook een faciliterende activiteit met exploitatieplan onderkend. Het faciliterend deel betreft te verhalen kosten op ontwikkelaars, gebaseerd op het exploitatieplan en wordt als een vordering binnen het project vastgelegd. Aan de te verhalen kosten wordt de rente op basis van het door de raad vastgesteld renteomslag percentage toegerekend.
Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2016 moeten gemeenten vennootschapsbelasting (vpb) afdragen over de fiscale winst. De projecten vallend onder "Bouwgrond in exploitatie" waren in 2016 niet vpb-plichtig. Met ingang van het jaar 2017 is wel sprake van een vpb-plicht. Voor het jaar 2017 is inmiddels aangifte gedaan. Jaarlijks vindt bij het opmaken van de jaarrekening een herbeoordeling plaats.
Onderbouwing winstneming
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.
Nota Grondbeleid
Met de Nota Grondbeleid geeft de gemeente Teylingen een integraal en transparant een beeld van de gestelde beleidskaders. Alle delen van het grondbeleid komen aan de orde, inclusief het risicomanagement en de informatievoorziening richting gemeenteraad en B&W.
Toelichting per project
In exploitatie genomen gronden (BIE)
Project Hooghkamer
De 3e herziening van het bestemmingsplan is in 2017 vastgesteld. Begin 2019 is de 4e herziening van het exploitatieplan Hooghkamer vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan is in uitvoering. De grondexploitatie is begin 2019 geactualiseerd naar 1-1-2019. De grondexploitatie eindigt met een tekort op contante waarde van € 0,96 mln. negatief.
- Voorziening:
Alhoewel het project qua uitvoering en begeleiding als een totaal wordt aangestuurd, is gelet op BBV wijzigingen het project per 1-1-2016 financieel opgesplitst in een faciliterend- en een gronduitgifte deel. Het faciliterend deel sluit met een nadeel van € 0,96 mln. negatief (contante waarde). Voor het tekort is ultimo 2019 een voorziening getroffen.
Om de hoogte van de voorziening te bepalen worden het exploitatieplan en de grondexploitatie Hooghkamer jaarlijks geactualiseerd.
- Risico’s:
De volgende risico’s kunnen zich voordoen: het oplopen van plankosten als er voor de laatste twee jaar geen interne projectorganisatie wordt opgezet, een vertraging van uitvoering met extra herziening het exploitatieplan, indexrisico door aantrekkende marktomstandigheden, het niet realiseren van doorgevoerde besparingen. Op basis van de actuele grondexploitatie bedraagt het totale risico € 1,30 mln. Uitgaande van een dekking van 90% moet hiervoor in het weerstandsvermogen € 1,17 mln. opgenomen zijn.
Project Bloementuin (Narcissenlaan)
De verhuizing van de Sassenheimse Tennisvereniging (STV) naar Sportpark Roodemolen is afgerond. De procedures voor het bestemmingsplan en de aanbesteding vinden plaats vanaf de 2e helft van 2019 en kunnen in 2020 worden afgerond. De laatst vastgestelde grondexploitaite dateert van december 2017. Een geactualiseerde versie van de grondexploitatie wordt eind 2019 ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Het plan zal in twee deelfasen wordt opgesplitst. De fase sociale woningbouw zal worden gerealiseerd door Stek en de fase marktwoningen door een nog te selecteren marktpartij.
- Risico’s:
Het afzetrisico is beperkt, omdat het woningbouwprogramma is afgestemd op de actuele marktvraag en de insteek is het plandeel met sociale woningen rechtstreeks te verkopen aan een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft.
Gemeentewerf Warmond
De woningen zijn eind 2018 opgeleverd en de inrichting openbare ruimte wordt eerste kwartaal 2019 afgerond net als het oefenterrein van de brandweer. Tot en met 2018 is er in dit project € 170.000 aan winst genomen. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2019 worden afgesloten.
Materiële vaste activa (MVA)
Project Hoofdstraat, locatie Langeveld
De ambities voor het gebied zijn niet gewijzigd (participatie, vraag-gerelateerd woningbouwprogramma, duurzaamheid). Mogelijk wordt de locatie (geheel of gedeeltelijk) aan projectontwikkelaars ter ontwikkeling aangeboden binnen de gestelde ambities. Een bijdrage aan de RIF-gelden (het Regionaal Investeringsfonds) wordt bij dit project als randvoorwaarde bij de ontwikkeling opgenomen. Wij houden rekening met een bijdrage van ca. € 2.860.000
- Risico’s:
Het te zijner tijd niet in de markt kunnen zetten van het project.
Regionaal InvesteringsFonds
In onderstaande tabel staan de verwachte opbrengsten uit grondexploitaties en verkoop van gemeentelijke gebouwen. Dit betreft een zeer recent geactualiseerd overzicht. Met de eerste tussentijdse rapportage in 2020 zal het verloop van de reserve RIF worden geactualiseerd.
De opbrengsten worden gestort in de Reserve Investeringsstrategie Holland Rijnland. De jaarlijkse bijdrage aan het regionaal Investeringsfonds t/m 2024 bedraagt € 731.905 per jaar en wordt onttrokken aan deze reserve.
* In het dekkingsplan is besloten om de verkoop van de Kastanjehof en Narcissenlaan (Sassenheim) in te zetten voor de dekking van sportpark Elsgeest (dekkingsreserve).
Reserve grondexploitatie
De stand van de reserve bedraagt per 1-1-2018 afgerond € 13.000. De komende jaren vinden hierop geen mutaties plaats, omdat de resultaten uit de grondexploitaties gebruikt gaan worden voor de vulling van de reserve Investeringsstrategie Holland Rijnland.
De te verwachte resultaten van de totale grondexploitatie:
* Voor het verlies van het faciliterende deel van Hooghkamer is in de balans een voorziening opgenomen.
De waarde van de voorziening bedraagt € 961.690 en het geraamde eindresultaat van het faciliterende deel Hooghkamer is € 1.147. 804. In de jaarrekening 2019 zal het geraamde eindresultaat van het faciliterende deel Hooghkamer opnieuw worden beoordeel, waarop de voorziening mogelijk wordt aangepast.
Vermeerderingen zijn kosten die gemaakt worden voor onder meer verwerven gronden, bouwrijpmaken, bestemmingsplan, planschade etc.
Verminderingen zijn opbrengsten door verkoop grond, bijdragen projectontwikkelaar, subsidie etc.
Sturing en verantwoording
De betrokken portefeuillehouders worden periodiek geïnformeerd over belangrijke ontwikkelen. Bij grote plannen/proceswijzigingen wordt ook de raad geïnformeerd.